石景山买房，怎么选？|中海学府里怎么样？在石景山竞争力排名第几？

石景山买房，怎么选？
石景山的新房主要分布在古城北板块、首钢东南区板块、五里坨板块、衙门口板块、北辛安板块以及刘娘府板块6个板块。
从地段维度对比古城北板块>首钢东南区板块>衙门口板块>北辛安板块>五里坨板块>刘娘府板块，从产品角度对比古城北板块>首钢东南区板块>衙门口板块>北辛安板块>刘娘府板块>五里坨板块。
其中，古城、苹果园、鲁谷、金安桥和衙门口版块，更受关注。
无论是在北京买房，还是石景山买房，都要看产业和配套。目前石景山的古城，基本都是中海的盘，建设的也比较新，配套成熟紧邻长安街和地铁1号线，且长安誉是该板块内最后一个新盘项目，且主打改善。预算基本在1000万上下。
苹果园也很成熟，周边有地铁6号线、1号线、S1号线三轨交汇，商业配套齐全，区域内的代表盘包括越秀天玥。
相比之下，首钢园东南区板块和衙门口都还处于开发期，首钢园东南区板块有长安云尚、云锦、中海天玺、中海云庭和华润长安润璟。
而衙门口的优势，是在五环里，距离城区近一点，性价比也比较高。
综合这些下来，在石景山买房，核心在于性价比。这个项目是不是在你的预算内，户型和得房率你喜不喜欢，才是核心。
趁着好户型都还在，赶紧预约看房吧。


项目位于石景山衙门口，属于石景山和丰台的交界地，周边的城市界面目前很差，都处于腾退拆迁阶段。板块内大多是一些仓库、汽修厂、加气站以及一些混凝土公司，走在路上，马路边上都是超大工程车，城乡结合部的即视感。西侧是一处军事用地、南侧是交管服务站和一些汽修厂、东侧是中宏新宇贸易公司和一所幼儿园。




目前的交通只能靠公交和自驾，未来东北侧会有一个地铁站，是规划的11号线二期鲁谷大街站，步行距离不到1公里，这一点倒是很加分。
根据衙门口的规划，周边的区域划分已经很明白了。




目前已经拍了3块住宅用地和两块教育用地。三块住宅分别是融创的长安悦玺、中海学仕里、中海学府里。
教育用地在学府里的北边，一个是小学，一个是171中学。
还有两块地，未来做什么还不确定。
目前周边的竞品，二手房说京汉旭城家园和橡树澜湾，新房是项目北侧的长安悦玺（准现房）。
竞争压力不算大，这可以说是个优点。
定位刚改的三居+四居

中海学府里是中海在今年的首批次土拍中以底价28.3亿竞得的，这是一宗F1混合公建用地，有接近2.4万㎡的公建配套，占比30%。抛出公建部分，住宅楼面单价约5.13万/㎡，销售指导价为7.95万；
其实三居室和四居室，在北京已经算得上改善项目了。
但考虑到石景山的位置、价格和89平米小三居的设计，很多刚需群体也会喜欢。
学府里共计规划7栋住宅，除了北边那栋是17层的小高以外，其余6栋都是洋房，容积率3.0。

户型分布为：89平三居单位-102平三居双卫-127平四居双卫；

89平户型全部位于北边的小高层1号楼，分为边户和中间户。边户是两面宽，中间户是三面宽，但这栋楼有连廊。

由于是小高层，所以这个户型的得房率不是很高：75%左右，不过这栋楼的价格会便宜些，单价可能核到7.3万左右。
102平三居：这是小区的主力户型，分布在3、5、6、9、10号楼，全部是一梯两户的洋房，得房率高达80%。只是这个户型只做了两面宽，这对于产品力之王的中海来说，这次不够用心。

102户型在客厅做了开放式阳台，前文也说了，这是一个加分项。中海学府里营销的时候，最喜欢提这一点。
但具体好不好，要因人而异，有人喜欢，有人觉得浪费。
实地看了一下，并没有多大的亮点，毕竟房子不大，阳台也不大。如果换成130平往上然后再把客厅和卧室用阳台连起来可能会好很多。
从效果图上来看，未来小区建成以后这种阳台加玻璃幕墙的造型会很好看，肯定有一定的溢价。

127平四居：这个只有一栋楼，位于小区楼王的4号楼。户型也比较常见，但客厅多了一个客厅阳台。